Aides au financement : comment bénéficier du PTZ et du PAS ?

Pour vous aider à devenir propriétaire, l’Etat Français met à disposition deux grandes aides pour le financement : le PTZ (prêt à taux zéro) et le PAS (prêt à l’accession sociale). Cadre de Vie vous détaille les conditions pour en profiter.

Le PTZ : un prêt sans intérêt ni frais de dossier

Mis à jour le 1er janvier 2016, le prêt à taux zéro + (PTZ+) est un prêt sans intérêt, ni frais de dossier. Destiné à acheter son logement, il est réservé aux primo-accédants : vous ne devez donc pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années (excepté pour les personnes invalides, handicapées ou victimes de catastrophe naturelle dans leur résidence principale).

Les opérations qui ouvrent droit au PTZ+

  1. Ce prêt peut être accordé si vous achetez un terrain pour construire une habitation, un logement neuf ou rendu à l’état neuf.
  2. Ce prêt peut aussi financer l’achat ou la construction de certaines annexes (garages, jardins, loggias, balcons, vérandas, caves d’au moins 2 mètres carrés, combles accessibles).
  3. Il peut aussi être consenti pour acquérir le logement social ancien (HLM), dont vous êtes actuellement locataire. Par ailleurs, le PTZ+ est également ouvert à l’achat de logements anciens à réhabiliter, avec la réalisation de travaux d’un montant au moins égal à 25% du prix d’achat du bien immobilier. Si vous avez acheté un appartement d’une valeur de 400 000 euros, vous devrez donc réaliser des travaux pour une valeur d’au moins 100 000 euros dans un délai de 3 ans.

Le montant du prêt PTZ

Les modalités d’accès au PTZ+ ont été assouplies, afin d’augmenter le nombre de bénéficiaires. Il ne peut cependant pas dépasser 40% du prix du logement (pour un bien neuf ou ancien avec travaux) et 10% pour un HLM.

Le montant du prêt dépend :

  • du type de logement à financer,
  • de sa localisation,
  • du coût de l’opération,
  • du nombre de personnes dans le foyer
  • du montant des autres prêts consentis pour acheter votre bien.

Vous pouvez en bénéficier à condition de ne pas dépasser un plafond de ressources qui tient compte de la composition de votre foyer et de la zone géographique où se trouve votre projet (les zones A, B1, B2 OU C sont définies par la loi).

Le montant des ressources pris en compte par l’établissement bancaire sera le plus élevé des deux suivants :

  • le revenu fiscal de référence du foyer (année N-2) divisé par dix

ou

  • le coût total de l’opération (prix d’achat du terrain, du logement, frais d’agence, taxe d’aménagement hors frais de notaires et droits d’enregistrement) divisé par dix.

La durée de remboursement

Le remboursement du PTZ+ s’étale sur une durée allant de 12 à 25 ans. Les conditions de remboursement dépendent aussi de vos ressources, de la localisation de votre logement, du nombre de personnes dans le foyer mais aussi des modalités de remboursement des autres prêts immobiliers consentis pour l’achat du bien.

Vous pouvez également bénéficier d’un remboursement différé (entre 8 et 14 ans) qui est déterminé en fonction de vos revenus et de la zone où se trouve votre logement. Par ailleurs, vous pouvez rembourser votre prêt à tout moment et sans frais par anticipation.

Si vous vendez le logement acquis avec votre PTZ+ et procédez à un nouvel achat, vous pouvez demander le transfert de votre prêt initial, à hauteur du capital restant dû, sur votre nouvelle résidence (elle doit répondre aux conditions d’octroi du PTZ+ : neuf, rendu à l’état neuf, etc. lire ci-dessus).

Toutefois, l’établissement prêteur est en droit de le refuser si ce transfert réduit le niveau de garantie dont il dispose.

A savoir : les démarches à suivre pour obtenir un PTZ

  1. Pour obtenir un PTZ+, vous devez vous adresser à l’établissement de votre choix. Tous sont habilités à le proposer.
  2. Après étude de votre dossier, la banque remet son accord de principe et la liste des justificatifs à fournir (acte d’achat, avis d’imposition…). L’offre de prêt est valable pendant 30 jours. Vous disposez de 10 jours de réflexion à compter de sa date de réception pour l’accepter ou la refuser avant de la retourner par courrier.
    Sachez que le PTZ+ doit obligatoirement être associé à d’autres prêts immobiliers et il ne peut être accordé qu’un seul prêt à taux zéro par ménage et par opération.
  3. Enfin, vous devez occuper votre nouveau logement à titre de résidence principale (au moins huit mois dans l’année). Vous ne pouvez donc pas le louer tant que le PTZ+ n’a pas été remboursé.

PAS : un prêt parfait pour les foyers modestes

En 2014, 25% des primo-accédants ont bénéficié d’un prêt à taux zéro+ (PTZ+) ou d’un prêt à l’accession sociale (PAS) : ces deux dispositifs sont cumulables et complémentaires. On peut aussi dénicher un crédit avantageux via son promoteur, sa collectivité locale ou son employeur. Tour d’horizon.

Souscrire un PAS : intéressant si vous êtes éligible aux « APL »

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) peut être accordé pour tout type de résidence principale : dans le neuf ou l’ancien, avec ou sans travaux, pour construire une maison, pour des travaux d’amélioration ou pour racheter des parts dans une indivision. Depuis le 1er octobre 2014, les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour être éligible ont été rehaussés et alignés sur ceux du PTZ+ (lire notre article « Comment bénéficier du PTZ+ »), soit, par exemple, 74.000 euros pour un couple avec deux enfants à Paris sur la côte d’Azur ou dans le Genevois, (revenu fiscal de l’année N-2).

Une bonne nouvelle ? Oui, mais attention, avec un bon dossier et des revenus dans le haut de la fourchette, vous n’avez pas forcément intérêt à souscrire : le taux du PAS est certes plafonné, mais ce plafond dépasse largement les taux actuels du marché (mai 2016). Par ailleurs, le montant de la garantie peut aussi être supérieur puisque la caution de Crédit Logement n’est pas accessible pour un PAS.

L’intérêt principal est ailleurs : le PAS permet de bénéficier de la caution de l’Etat. Les ménages dont le profil serait sinon recalé par la banque accèdent ainsi au crédit. Ils peuvent aussi emprunter pour une plus longue durée : les PAS sont accordés pour 27 ans en moyenne, contre 17 pour les prêts classiques.

Compatible avec l’APL

Pour les foyers aux revenus modestes, ce prêt donne enfin accès à l’Aide Personnalisée au Logement (octroyée selon un plafond de ressources plus restrictif que celui exigé pour le PAS). Cette APL, prestation mensuelle de la CAF, directement déduite des mensualités de remboursement, est prise en compte pour calculer le taux d’endettement et accorder le crédit. Elle peut parfois atteindre jusqu’à 30% de la mensualité de remboursement.

Le PAS est proposé par la plupart des banques. Un PAS peut financer la totalité d’une opération, être cumulé avec un PTZ+ ou un prêt 1% logement, mais ne peut pas compléter un crédit bancaire classique.

Obtenir une « rallonge » de son promoteur, d’une collectivité locale ou de son employeur

Pour un achat dans le neuf, certains lotisseurs ou promoteurs proposent des prêts pouvant aller jusqu’à 30.000 euros à taux zéro à leurs clients (le montant ainsi financé doit figurer dans le contrat de réservation du lot).

Certaines collectivités locales mettent aussi la main à la poche : ceux qui achètent leur résidence principale, dans le neuf ou dans l’ancien, peuvent ainsi emprunter jusqu’à 39.600 euros à taux zéro à Paris (cumulable avec le PTZ+ et sous conditions de ressources plus souples) ou jusqu’à 30.000 euros sur 10 ans à Toulon (conditions identiques au PTZ+), etc.

Renseignez-vous enfin auprès de votre employeur : sous conditions de ressources, jusqu’à 89.000 euros annuels pour un couple avec deux enfants, les salariés peuvent demander un prêt « Action Logement » (anciennement appelé « 1% logement ») pour une acquisition dans l’ancien ou dans le neuf.

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